● 本报记者 董添

进入传统旺季，利率房企融资出现小高峰，持续近期很多房企融资利率进一步走低，下行限明显部分房企融资利率甚至降至2%左右。房企业内人士表示，融资在“三条红线”背景下，暖意浓债融资渠道向优质房企倾斜，约房绿档房企与红档房企融资增速差距拉大。企融同时，资受降准有利于缓解房企现金流压力，利率防范房地产市场风险，持续对推进房地产市场平稳健康发展具有积极作用。下行限明显

融资利率下降

不少房企同一品种的房企债券融资利率在短期内明显走低。

4月15日发布公告称，融资公司于2022年2月收到间市场交易商协会出具的暖意浓债《接受注册通知书》，公司于2022年3月9日至10日发行2022年度第一期超短期融资券，期限为180天，起息日为2022年3月11日，实际发行总额6亿元，发行利率为3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日发行2022年度第二期超短期融资券，期限为180天，发行利率为3.06%，实际发行总额为8亿元。 

部分房企短期利率已经低于3%。于2022年4月11日至12日发行2022年度第一期超短期融资券，实际发行总额为7亿元，发行利率为2.99%（发行日9个月SHIBOR+0.49%）。越秀集团于4月12日发行2022年度第七期超短期融资券，发行金额10亿元，票面利率2.1%，发行期限为240天。

中指研究院数据显示，房企3月发行的信用债平均利率为3.85%，同比下降0.6个百分点；ABS平均利率为3.74%，同比下降0.8个百分点。信托融资平均利率为7.66%。从融资结构来看，3月信用债规模占比54.8%，海外债占比2.7%，信托融资占比11.8%，ABS融资占比30.7%。

从融资目的看，偿还前期借款是近期融资的主要原因。近日成功发行10亿元超短期融资券，票面利率2.55%，债券期限90日。其募集说明书显示，发行人本期发行金额10亿元的超短期融资券，全部资金拟用于偿还发行人及子公司金融机构借款。

房企融资分化

2022年3月以来，房企迎来周期性的融资高峰期。

3月，房地产行业信用债融资金额环比上升100.2%；信托融资金额环比上升11.9%；ABS融资金额环比上升375.3%。

中指研究院指出，3月和4月为房企融资年度集中发行时段，发行审批速度也明显提升。据不完全统计，银行间市场交易商协会3月发布的房企中票发行注册通知书达14个。房企充分适应行业发展趋势，抓住政策“窗口期”，拓展发行融资品种，如发行并购债、电建地产发行住房租赁专项债等。

随着房企之间的融资分化，2021年下半年以来，国际评级机构接连下调房企评级或展望，其中包括不少TOP50的大型房企。

部分大型房企“三条红线”达标，融资情况较为乐观。以龙湖集团为例，公司2021年年报显示，截至2021年年底，公司净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍），连续6年保持“三道红线”的绿档水平。截至2021年年底，龙湖集团平均借贷成本创历史新低。基于良好的信用状况，公司融资渠道保持通畅。根据标普、穆迪近期提供的评级数据，龙湖与新城、旭辉、绿城、碧桂园一起获得“投资级”评级。

相比之下，评级不佳的中小型房企及出现债务违约的房企，再融资受限明显。

亿翰智库报告显示，在“三条红线”背景下，融资渠道向优质房企倾斜，绿档房企与红档房企融资增速差距拉大，银行间市场发债成功的多是主体评级较高的房企。

迎多重利好

除了房企融资利率下调外，随着LPR接连下调、各地银行主动下调房贷利率，个人住房贷款端利率也出现明显放松。以苏州、广州为代表的热点地区加入LPR“零加点”队列，引发市场关注。

中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，幅度在20-60个基点不等。

为支持实体经济发展、促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。58安居客房产研究院分院院长张波表示，降准有利于缓解房企现金流压力，防范房地产市场风险，对推进房地产市场平稳健康发展具有一定的积极作用。