知名券商近日发布首次覆盖越秀服务集团（股份代码：6626.HK，买入简称“越秀服务”）报告，越秀予评并给予其“买入”评级，服务覆盖按2022年盈利预期给予15倍估值，再获资本证券目标价6.08港元。市场首次报告指出，肯定越秀服务在大湾区布局密度高，买入盈利能力显著提升。越秀予评此次覆盖是服务覆盖光大证券对越秀服务国企优势背景、大湾区高密度布局、再获资本证券增值服务及特色TOD物管业务拓展的市场首次认可与肯定。 

稳健国企优势显著，肯定项目资源丰富 

光大证券在报告中指出，买入越秀服务作为广州市属国企越秀集团旗下、越秀予评越秀地产板块下属的服务覆盖大湾区物业管理龙头企业之一，背靠越秀地产和广州地铁，优势显著。主要股东经营稳健，信用风险较小，2022年上半年越秀地产全口径销售金额482亿元，排行百强房企销售第18位（越秀地产与广州地铁分别在广州地区排名第一和第三），能够为越秀服务提供坚实保障和丰富项目资源。 

目前，越秀服务已形成包括非商业物业管理、非业主增值服务、社区增值服务，以及商业运营及管理、市场定位咨询及租户招揽在内的五大业务条线。数据显示，截至2021年末，越秀服务取得营业收入19.2亿元，归母净利润3.6亿，在管项目251个，在管面积约3890万平方米（其中商业在管330万平方米），合约面积约5838万平方米的成绩。 

“1+4”战略布局全面推进，特色TOD物管发展迅速 

报告显示，越秀服务的“1+4”战略布局正在全面推进。截至2021年底，越秀服务合约面积约5838万平方米，其中70.2%位于大湾区，高密度区域布局更有助于发挥规模经济优势。其他项目则分布于华东、华中、北方、西部这四大区域的核心高能级城市，一方面保证在管项目的收费水平较高，同时也为增值服务提供较好的客户基础。 

而结合到具体业务，越秀服务TOD物管业务的版图不断外拓。光大证券指出，越秀服务在发展TOD物管服务方面拥有独特基因，其两大股东，广州地铁拥有超20年的地铁物业管理服务的经验，而越秀地产是中国最大的轨交物业开发商之一。二者实力背书，赋予越秀服务在此细分赛道上的天然优势。 

数据也证明了这一优势所带来的利好。 据2021年越秀服务年报，其TOD物管业务实现2.38亿元营收，管理98个地铁站24个车辆段/停车场。在2022年，公司更成功中标福州和长沙地铁项目。目前，其与重庆、长沙、昆明、福州、青岛、南宁6个城市的地铁项目建立业务联系，成功实现向外省市拓展的战略目标。 

光大证券认为，TOD物管业务规模增长与盈利稳定性高，随着越秀地产TOD项目落地，以及越秀服务自身外拓能力提升，其独特TOD物管业务有望为业绩增长注入更多动能。 

盈利能力显著提升，增值服务逐步发力 

报告指出，越秀服务近年来业绩实现高速增长，同时收入结构优化，其中基础物管稳健发展，增值服务逐步发力，总体盈利能力显著提升。 

数据显示，越秀服务2018—2021年营收由7.6 亿元增至19.2亿元，年均复合增速36.0%。这其中，社区增值服务是其增速最快的业务，2021收入同比增长229%，占总收入23%，跃升为第二大营收支柱，同时实现毛利2亿元，高于其他业务。 

报告中，光大证券认为，越秀服务社区增值服务已形成的专业化、多元化及均衡的业务条线（小区商业服务、中介业务以及拎包入住服务）是其增速原因。伴随在管规模扩张，以及社区增值服务渗透率的提升，社区增值服务将有望进入高速发展阶段。 

光大证券本次对于越秀服务首次出具覆盖报告，对其盈利能力及战略布局、独特的TOD物管、国企背景等予以肯定，并对未来发展做出预测，给予“买入”评级。这意味着，刚上市仅一年的越秀服务，进一步获得了资本市场的认可。未来，越秀服务将进一步夯实自身发展步伐，不断为股东及投资者创造更多回报。